علت بیمیلی بانکها به اعطای وام مسکن چیست؟
طبق آمار رسمی تا اواخر بهار امسال، با آغاز ساخت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح «مسکن ملی» و پیشرفت فیزیکی ۵۸۰ هزار واحد به مرحله «بعد از فونداسیون»، تعداد قراردادهای مشارکتمدنی بانکها با سازندگان تنها به ۵۳۰ هزار واحد مسکونی محدود بوده است. به این ترتیب، برای هر ۴ واحد مسکونی احداث شده در این طرح، یک واحد بدون دسترسی به وام ساخت، تأمین مالی میشود که این مورد بر دوش سازنده و جیب متقاضی قرار گرفته است.
آمارهای تکمیلی نشان میدهند که تعداد زیادی از پروژههای ساخت مسکن حمایتی از مرز ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی عبور کردهاند، اما هنوز قرارداد پرداخت تسهیلات بانکی برای آنها امضا نشده است. تاخیر و عدم پرداخت به موقع «تسهیلات ساخت مسکن» با توجه به «روند افزایشی تورم مصالح ساختمانی»، قیمت تمامشده پروژههای حمایتی را بالاتر از ارقام توافقشده با سازندگان و متقاضیان میبرد. بانکها به یک دلیل اصلی تقریبا هیچ تمایلی به تأمین مالی مسکن حمایتی و پروژههای مشابه مسکن ملی نشان نمیدهند و پرداخت این نوع تسهیلات را به ناترازی منابع و مصارف خود مرتبط میدانند.
نرخ سود وام مسکن ملی ۱۸ درصد است و دوره بازپرداخت آن با احتساب دوره مشارکت مدنی (ساخت) ۳ سال میباشد، که در مجموع به ۲۰ سال میرسد. این در حالی است که نرخ سود اسمی سایر تسهیلات بانکی ۲۳ درصد و معمولاً بیشتر است. بانکها همچنین تسهیلات «سرمایه در گردش» برای بنگاهها را با شرایط بازپرداخت ۶ ماه تا حداکثر یک سال پرداخت میکنند. حتی در مورد وام ساخت مسکن، تسهیلات به پروژههای بخش خصوصی (غیر از مسکن حمایتی) بهصورت مشارکت مدتی ۱۸ ماهه و بازپرداخت بین ۱۰ تا ۱۲ سال در مرحله فروش اقساطی ارائه میشوند.
با وجود اینکه «قیمت تمامشده منابع برای پرداخت اعتبار» بالای ۵۰ درصد تخمین زده میشود، «توقف طولانیمدت منابع پرداختشده در مسیر بازپرداخت» از نظر بانکها موجب افزایش زیان آنها میشود. در وضعیت کنونی، بانکها پرداخت وام ودیعه را به مسکن ملی ترجیح میدهند، زیرا دوره بازپرداخت این تسهیلات ۵ سال است. استدلال بانکها درباره «عواقب تندادن به تسهیلات تکلیفی بسیار بلندمدت با نرخ سود پایینتر از نرخ مصوب بانک مرکزی برای پروژههای مسکن حمایتی» منجر به کاهش سهم مسکن حمایتی از کل تسهیلات پرداختی همه بانکها به ۰.۵ درصد در پنج سال گذشته شده است.
از سال ۱۳۹۹ تا پایان ۱۴۰۴، حدود ۱۷۰ همت تسهیلات ساخت مسکن حمایتی پرداخت شده، در حالی که در همین مدت کل تسهیلات ارائهشده به بخشهای مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن ۳۲ هزار همت بوده است. بخش مسکن و ساختمان با یک پارادوکس بانکی مواجه است؛ مبلغ وام خرید و وام ساخت بسیار پایین است، اما افزایش آن با خطر «اقساط ماهانه خارج از استطاعت پرداخت وامگیرندهها» همراه است. همچنین، در پروژههای ساخت مسکن حمایتی، هزینه این تسهیلات برای بانکها به لحاظ اقتصادی مقرون به صرفه نمیباشد؛ علاوه بر این، ارزش واقعی این تسهیلات در مقایسه با «قیمت تمامشده ساخت مسکن» کمتر از ۴۰ درصد برآورد میشود.
در طرح مسکن مهر که در دهه ۸۰ اجرا شد، قدرت پوششی وام ساخت در آن زمان حدود ۸۲ درصد قیمت تمامشده واحدها بود. کارشناسان اقتصادی معتقدند این پارادوکس تنها در صورتی قابل حل است که رشد اقتصادی سالانه ۵ درصد بهصورت پایدار طی ۱۰ سال حاصل شود و همچنین ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی تورمزا کاهش یا حذف شوند.
